Der BGH hat entschieden und den deutschen Jurastudentinnen und –studenten dabei ein höchst examenrelevantes Urteil hinterlassen: es ging um einen Mieter, dem wegen Vereitelung seines Vorkaufsrecht ein Schadensersatz zugesprochen wurde.

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Möbel auf der Straße

Bild: “Eviction Refugees Camp Berlin” von Montecruz Foto. Lizenz: CC BY-SA 2.0


Der Sachverhalt

Die Klägerin K ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die Beklagte B ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. K und B streiten darüber, ob vor oder nach Mietbeginn an den insgesamt sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte B sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio € an C. Die Grundbucheintragung des C erfolgte im Juli 2011 . B hatte K weder über den Vertragsabschluss informiert noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Im Januar 2012 bot C der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Kauf an. K macht geltend, B habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet.

Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.000 € aufweise, zu einem Kaufpreis von nur 186.000 € erwerben und dadurch einen Gewinn von 80.000 € erzielen können.

K hatte mit ihrer Schadensersatzklage weder in erster noch in zweiter Instanz Erfolg. Sie wehrte sich deshalb gegen das Urteil des Berufungsgerichts mit einer Revision zum BGH.

 Das Problem

Hier trifft das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB auf die Frage der Ersatzfähigkeit von entgangenem Gewinn und das Problem vom Schutzzweck der Norm. Denn ein Schaden ist nur dann ersatzfähig, wenn er noch vom Schutzzweck der betroffenen Norm (hier § 577 BGB) gedeckt ist. Genau das hatte das Berufungsgericht im vorliegenden Fall verneint.

 Das Urteil des BGH (VIII ZR 51/14)

Der BGH hat entschieden, dass der Mieter vorliegend einen Anspruch auf Schadensersatz zusteht. Die Pflichtverletzung der B lag hier in der Verletzung der Mitteilungspflicht aus §§ 577 I 3, 469 I 1, BGB. B hätte die K über den Abschluss des Kaufvertrages und der damit verbundenen Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts aus § 577 BGB informieren müssen. Der BGH führt dazu in seiner Pressemitteilung aus:

„Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens – hier entgangener Gewinn – begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.“

Hier ist die Pressemitteilung zum Nachlesen.

Im Gegensatz zum Berufungsgericht sieht der BGH vorliegend also einen Schadensersatzanspruch in Höhe des entgangenen Gewinns (entgangene Ersparnis durch günstigeren Verkaufspreis) gegeben. Ein solcher Schaden ist nach Ansicht der Richter vom Schutzzweck des § 577 BGB erfasst:

„ (…) der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.“

Diese Ansicht ist absolut überzeugend. § 577 BGB bringt gerade zum Ausdruck, dass die Rolle des Mieters bei Veräußerung des Wohnraums gestärkt werden soll. Würde nun der Schadensersatzanspruch davon abhängen, ob bei Verletzung der Mitteilungspflicht trotz fehlender Information das Vorkaufsrecht wahrgenommen wird (so sah es das Berufungsgericht), wäre es dem Vermieter ein leichtes, die Rechte des Mieters aus § 577 BGB zu umgehen.

Dies kann jedoch so vom Gesetzgeber kaum gewollt sein. Auch der Vergleich mit den allgemeinen Regeln zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht zeigt, dass in dieser Konstellation den Rechten des Vorkaufsberechtigten besondere Bedeutung zukommen soll.

Relevanz fürs Studium

Hier geht es um Standardprobleme wie das Vorkaufsrecht und entgangenen Gewinn, kombiniert mit einer eher unbekannten Norm (§ 577 BGB) und dem Erfordernis einer eigenständigen Diskussion um den Schutzzweck der Norm. Diese Konstellation ist geradezu prädestiniert für eine Examensklausur, weshalb dieses Urteil von Examenskandidaten aufmerksam studiert werden sollte.

 

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