Es gibt Entscheidungen des BGH, bei denen ist es nur eine Frage der Zeit, bis sie in Examensklausuren wieder auftauchen. Eine solche Entscheidung, die das Prädikat „hochgradig prüfungsrelevant“ trägt, ist das BGH-Urteil vom 17.06.2015 (Az: VIII ZR 19/14).

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Schimmel

Bild: “Mould and Ages” von Kristopha Hohn. Lizenz: (CC BY-SA 2.0)


Der Sachverhalt

Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung, in der er zusammen mit seiner Ehefrau lebt. Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 aufgrund starken Schimmels in der Wohnung keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23.10.2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt fast 15.000 Euro fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB.

Das AG Kassel hat der Räumungsklage stattgegeben, das LG Kassel hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die Klägerin begehrt mit ihrer Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Das Problem

Bei einem gegenseitigen Vertrag – und damit auch beim Mietvertrag – hat jede Partei gem. § 320 BGB das Recht, die eigene Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung zurückzubehalten. Dieses Leistungsverweigerungsrecht ist für einen Mieter bei Mangelhaftigkeit der Mietsache von großer Bedeutung: Neben den Mängelrechten §§ 536ff. BGB gewährt es ihm das Recht, seine Miete einzubehalten und dadurch auf den Vermieter Druck auszuüben. Zudem hindert es als Einrede den Beginn des Verzuges.

Die Entscheidung des BGH

BGH, Urt. v. 17.06.2015 (Az: VIII ZR 19/14), Urteilsgründe noch ausstehend.

Obwohl es in dem Urteil vor allem um eine insolvenzrechtliche Frage ging (§ 112 InsO), beschäftigten sich die Richter auch mit dem Zurückbehaltungsrecht des Beklagten. Die Berufungsinstanz hatte dem Beklagten aufgrund des starken Schimmelbefalls der Wohnung eine Mietminderung von 20 Prozent und ein monatliches Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 80 Prozent zugestanden, sodass der Beklagte im Ergebnis nach Ansicht des LG Kassel gar keine Miete zu zahlen hatte.

Der BGH entschied nun, dass das Berufungsgericht damit das tatrichterliche Beurteilungsermessen überschritten habe, indem es schematisch bemessen und dem Mieter ein zeitlich unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht eingeräumt habe. Dies sei weder mit dem Zweck des Leistungsverweigerungsrecht noch mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit vereinbar. Dieses Recht des Schuldners aus § 320 BGB diene im Rahmen von Mietverhältnissen dazu, auf den Vermieter vorübergehend Druck auszuüben. Dieser solle dazu getrieben werden, künftig die Wohnung wieder im mangelfreien Zustand bereitzustellen.

Es sei daher verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht ohne zeitliche Begrenzung zu bemessen. Vielmehr kann dieses Recht redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung zu bewegen. Zudem stehen dem Mieter neben dem Recht aus § 320 BGB weitere Rechte, wie etwa einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels zu. Auch die Höhe des insgesamt einbehaltenen Betrags müsse zudem in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen.

Examensrelevanz der Entscheidung

Diese Entscheidung ist definitiv von hoher Examensrelevanz. Auch wenn die Urteilsgründe noch ausstehen, lässt sich hier erkennen, dass der BGH ausgehend vom Zweck des § 320 BGB argumentiert und in der Folge ein zeitlich unbegrenztes Leistungsverweigerungsrecht abgelehnt hat. In einer Klausur könnte man hier mit einer fundierten Argumentation und Wertung des Interesses des Schuldners an einer mangelfreien Mietsache, sowie andererseits dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts und der Möglichkeit weiterer Mängelrechte punkten. Es lohnt sich daher, das ganze Urteil zu lesen.

 

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