Die Sicherungsgrundschuld und die zugrunde liegende Forderung können zusammen und auch einzeln übertragen werden. Mit dieser Übertragung, der Tilgung und dem Rückforderungsanspruch befasst sich der folgende Artikel - zur Grundschuld erfahren Sie alles hier.
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Bild: “Money” von Tax Credits. Lizenz: CC BY 2.0


Grundschuld und Forderung – die Übertragung

Etwaige Probleme können auftreten, wenn der Gläubiger eine Forderung mit Grundschuld an einen Dritten überträgt. Fraglich ist etwa, ob Forderungen aus Bankkrediten abgetreten werden können: Dies ist dem BGH und BVerfG zufolge zulässig. [Prütting, § 66 Rn. 770a]

Weiterhin stellt sich die Frage, ob bei der Übertragung der Forderung die Grundschuld automatisch mitübertragen wird. Aufgrund der Nichtakzessorietät der Grundschuld ist das allerdings zu verneinen – es erfolgt vielmehr eine isolierte Übertragung gem. §§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB.

Es kann daher sowohl eine gemeinsame, als auch eine isolierte Übertragung stattfinden. Auch die Abtretung an verschiedene Personen ist möglich. [Prütting, § 66 Rn. 770b]

Die Möglichkeit der isolierten Abtretung kann allerdings durch eine Vereinbarung und einen Grundbucheintrag ausgeschlossen werden. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 38]

Für den Erwerber der isolierten Forderung gilt § 404 BGB. Er hat folglich sämtliche Einreden und Einwendungen, die ihm gegen den ursprünglichen Gläubiger zustanden. [Prütting, § 66 Rn. 771]

Eine isolierte Forderungsabtretung ist somit zwar wirksam, allerdings macht sich der Gläubiger gem. § 280 Abs. 1 BGB evtl. schadensersatzpflichtig. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 39]

Die Tilgung von Grundschuld und Forderung

Ob eine Zahlung auf die Grundschuld oder auf die Forderung angerechnet werden soll, hängt letztlich vom Parteiwillen ab. [Prütting, § 66 Rn. 772]

Wird die Forderung vollständig getilgt, erlischt diese. Die Grundschuld bleibt zwar bestehen, allerdings entsteht ein Anspruch auf eine Rückübertragung der Grundschuld. [Prütting, § 66 Rn. 772]

Wird die Grundschuld getilgt, wird bei der Identität vom Schuldner und Eigentümer davon auszugehen sein, dass auch eine Tilgung der Forderung herbeigeführt werden sollte. [Prütting, § 66 Rn. 772]

Komplizierter wird es, wenn der Schuldner und Eigentümer nicht personenidentisch sind: Zahlt der Eigentümer auf die Grundschuld, erwirbt er eine Eigentümergrundschuld und die Forderung bleibt bestehen.

Der Eigentümer hat bei Ersatzpflichtigkeit allerdings einen Anspruch auf eine Abtretung der Forderung gegen den Schuldner. Ähnlich ist es, wenn der Schuldner die Forderung zum Erlöschen bringt – bei Ersatzpflichtigkeit erwirbt er die Grundschuld. [Prütting, § 66 Rn. 772]

Der Rückübertragungsanspruch

Der Eigentümer hat einen Anspruch auf eine Rückübertragung der Grundschuld. Dieser ergibt sich entweder aus § 812 BGB oder aus dem Sicherungsvertrag.

Ein Anspruch aus dem Vertrag entsteht in der Regel, wenn sich der Sicherungszweck erledigt hat. Dies ist etwa der Fall bei der Tilgung des Darlehens oder der Abtretung der Forderung. Es entsteht eine Eigentümergrundschuld, § 1154 oder § 1168 BGB. [Prütting, § 66 Rn. 773]

Bezüglich der Rückübertragung gibt es zahlreiche Konstellationen, wie die Verletzung dieser Pflicht, Rückgewährung in Teilen oder vorzeitige Verwertung: siehe zu diesen Konstellationen etwa Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 27 ff.

Bei dem Rückübertragungsanspruch handelt es sich um einen bedeutenden Vermögenswert. Daher haben dessen Ausübung und auch eine diesbezügliche Abtretung große Praxisrelevanz, siehe hierzu Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 53 ff.

Quellen

Prütting, Hanns: Sachenrecht, 35. Auflage 2014.

Wolf, Manfred / Wellenhofer, Marina: Sachenrecht, 29. Auflage 2014.


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