Die Grundschuld hat in der Praxis die Hypothek als Grundpfandrecht größtenteils verdrängt und hat somit auch im Examen eine nicht zu unterschätzende Bedeutung. Sie ist in §§ 1191 ff. BGB geregelt.
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Bild: “Papier ist geduldig 8/365” von Dennis Skley. Lizenz: CC BY 2.0

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Begriff der Grundschuld

Der Begriff der Grundschuld ergibt sich direkt aus dem Gesetz, namentlich § 1191 Abs. 1 BGB. Dort heißt es:

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

Ebenso wie bei der Hypothek handelt es sich bei der Grundschuld um ein Grundpfandrecht. Somit hat der Gläubiger die Möglichkeit bei Nichterfüllung durch den Schuldner Befriedigung durch Verwertung aus dem Grundstück zu erlangen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 1]

Die Besonderheit der Grundschuld gegenüber der Hypothek ist deren Nichtakzessorietät. Die Hypothek ist akzessorisch zur Forderung. Dies gilt nicht für die Grundschuld. Von Entstehung und Fortbestand der Forderung ist sie unabhängig. [Prütting, § 66 Rn. 758]

Hypothek und Grundschuld ähneln sich in starker Weise. Daher sind gem. § 1192 Abs. 1 BGB sämtliche Vorschriften über die Hypothek auch auf die Grundschuld anwendbar, sofern sie nicht den Bestand einer Forderung voraussetzen.

Bestellung der Grundschuld

Die Bestellung einer Grundschuld ähnelt zwangsläufig stark der Bestellung der Hypothek. Daher erfolgt die Bestellung der Grundschuld ebenso über § 873 BGB.

Dabei ist die Bestellung einer Grundschuld absolut identisch zur Bestellung einer Hypothek. Der einzige Unterschied besteht darin, dass bei der Grundschuld keine Forderung vorausgesetzt wird. Folglich ist auch eine Forderungseintragung in das Grundbuch nicht nötig. [Prütting, § 66 Rn. 758]

Buchgrundschuld

Es wird unterschieden zwischen Buch- und Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld entsteht nach den üblichen Regeln des § 873 BGB. Ihr Inhalt wird gem. § 1115 i.V.m. § 1192 Abs. 1 BGB ausgeformt.

Daraus ergibt sich folgendes Prüfungsschema zur Bestellung einer Buchgrundschuld (nach Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 3):

Bestellung der Buchgrundschuld, §§ 1191, 1192 Abs. 1 873, 1115, 1116 Abs. 2 BGB

  1. Einigung über Bestellung der Grundschuld, § 873 Abs. 1 BGB
  2. Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefs, §§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 BGB
  3. Berechtigung des Bestellers
  4. Eintragung ins Grundbuch, § 1192 Abs. 1, 1115 BGB

Am häufigsten wird die Grundschuld für einen Dritten als Grundschuldgläubiger bestellt. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 4]

Dennoch ist es natürlich auch möglich, dass der Grundstückseigentümer selbst eine Grundschuld an seinem Grundstück bestellt. Diese richtet sich nach § 1196 BGB.

Sinn dieser Eigentümergrundschuld ist die Wahrung einer Rangstelle. Die Grundschuld kann bei Bedarf später auf einen Dritten übertragen werden. In diesem Fall wird aus der Eigentümergrundschuld eine Fremdgrundschuld, aus der der Dritte gem. §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB die Zwangsvollstreckung betreiben kann. [Prütting, § 66 Rn. 762]

Natürlich kann der Eigentümer die Grundschuld auch bestellen um sie bei der Grundstücksveräußerung als Sicherheit zu nutzen. Bei Eigentumsübergang wird dann die Eigentümergrundschuld zu einer Fremdgrundschuld. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 4]

Die Eigentümergrundschuld folgt zudem noch einigen Sonderregeln. So hat der Eigentümer gem. § 1197 Abs. 1 BGB nicht das Recht die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Dieses Verbot gilt nur für den Eigentümer selbst. Inhaber eines Pfandrechts an der Grundschuld können die Zwangsvollstreckung betreiben. [Prütting, § 66 Rn. 762]

Briefgrundschuld

Als Besonderheit kommt bei der Briefgrundschuld noch Ausstellung und Übergabe des Grundschuldbriefs (§§ 1116, 1192 Abs. 1 BGB) an den Grundschuldgläubiger (§§ 1117 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB) hinzu.

Daraus ergibt sich folgendes Prüfungsschema (nach Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 3):

Bestellung der Briefgrundschuld, §§ 1191, 1192 Abs. 1, 873, 1115, 1117 BGB

  1. Einigung über Bestellung der Grundschuld, § 873 Abs. 1 BGB
  2. Ausstellung des Grundschuldbriefs, §§ 1192, 1116 Abs. 1 BGB
  3. Übergabe des Grundschuldbriefs gem. §§ 1192 Abs. 1, 1117 Abs. 1, 929 f. BGB oder Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB
  4. Berechtigung des Bestellers
  5. Eintragung ins Grundbuch, § 1192 Abs. 1, 1115 BGB

Fehlt es an der Übergabe des Briefs an den Gläubiger und ist auch kein Übergabesurrogat vereinbart, entsteht gem. §§ 1163 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB eine Eigentümergrundschuld per Gesetz. Durch die Briefübergabe wird sie dann zur Fremdgrundschuld. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 7]

Hintergrund dieser Regelung ist der Schutz des Eigentümers. Dieser soll den Grundschuldbrief bis zur Bewirkung der Leistung durch den Gläubiger (im Regelfall ein Darlehen) behalten können. Weiterer Grund ist die Sicherung der Rangstelle, da nachfolgende Grundschulden die erste Grundschuld nicht verdrängen sollen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 7]

Diese gesetzliche Eigentümergrundschuld kann der Eigentümer auch einem Zwischenkreditgeber übertragen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 8]

Übertragung der Grundschuld

Die Übertragung einer Buchgrundschuld folgt den allgemeinen Regeln des § 873 BGB durch Einigung und Eintragung, §§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 3 BGB. Auch ein gutgläubiger Erwerb ist möglich, § 892 BGB.

Bei der Briefgrundschuld ist die Eintragung ins Grundbuch kein notwendiger Bestandteil zu deren Übertragung. Dann müssen allerdings die Voraussetzungen nach §§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 1 BGB beachtet werden. Dies sind Einigung, schriftliche Abtretungserklärung und Briefübergabe bzw. Surrogat. Auch die Verweisung von § 1192 Abs. 1 BGB auf § 1155 BGB ist hier relevant. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 9]

Allerdings kann die Übertragbarkeit der Grundschuld durch Vereinbarung gem. §§ 413, 399 BGB ausgeschlossen werden. Bei Sicherungsgrundschulden wird dies häufig getan. Allerdings muss diese Vereinbarung als Inhaltsänderung i.S.v. § 877 BGB ins Grundbuch eingetragen werden. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 10]

Einwendungen und Einreden

Zwar gelten für die Grundschuld zum größten Teil die Regeln über die Hypothek entsprechend. Aufgrund der mangelnden Akzessorietät der Grundschuld stehen dem Eigentümer allerdings nicht sämtliche Einreden und Einwendungen zu, welche er bei Vorliegen einer Hypothek hätte. Ihm verbleiben nur die Einreden, die sich aus dem Verhältnis zum Gläubiger oder aus dem Sicherungsvertrag ergeben. Hierbei ist insbesondere die Einrede der Nichtvalutierung zu beachten. [Prütting, § 66 Rn. 763]

Quellen

Prütting, Hanns: Sachenrecht, 35. Auflage 2014.

Wolf, Manfred / Wellenhofer, Marina: Sachenrecht, 29. Auflage 2014.

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