I. Die Sicherungsgrundschuld
Bei der Grundschuld handelt es sich um ein abstraktes Sicherungsmittel. Der Begriff der Sicherungsgrundschuld hat sich aus der Wirtschaftspraxis entwickelt und bezeichnet eine Grundschuld zur Sicherung einer konkreten Forderung, verbunden mit einer Verknüpfung von Forderung und abstrakter Sicherheit durch eine zusätzliche schuldrechtliche Abrede.
Tipp: Beschäftigen dich zunächst mit den allgemeinen Grundlagen der Grundschuld.
Nunmehr ist die Sicherungsgrundschuld zudem gesetzlich festgehalten und definiert in § 1192 Abs. 1a BGB. Dort heißt es:
Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
In der Praxis finden sich Grundschulden nahezu ausschließlich zur Sicherung von Forderungen. Damit stellt die Sicherungsgrundschuld den Regelfall und nicht die Ausnahme dar und hat somit die Hypothek nahezu verdrängt.
Bei einer Sicherungsgrundschuld finden sich drei zu unterscheidende Rechtsgeschäfte. Dies sind der Darlehensvertrag nach § 488 BGB, die dingliche Grundschuldbestellung nach §§ 873, 1115 ff., 1192 Abs. 1 BGB und der Sicherungsvertrag.
II. Der Sicherungsvertrag
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Die besondere Zweckbestimmung findet sich in einem Sicherungsvertrag, welcher die Grundlage für die Bestellung der Grundschuld bildet. Bei diesem Sicherungsvertrag handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag, durch welchen sich der Eigentümer zur Grundschuldbestellung verpflichtet. Der Gläubiger verpflichtet sich im Gegensatz dazu, die Grundschuld nur zur Sicherung seiner Forderung zu verwenden.
Dieser Vertrag kann formfrei geschlossen werden. Auch ist oft von einem konkludenten Vertragsschluss auszugehen. Zudem kann der Vertrag nachträglich formfrei geändert werden.
Umstritten ist, ob es sich hierbei um einen Vertrag über eine entgeltliche Leistung i.S.v. § 312 BGB handelt. Wäre dies der Fall, würden die Vorschriften über Verbraucherverträge Anwendung finden. Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um eine abstraktes Rechtsgeschäft, welches nur auf die Änderung der dinglichen Rechtslage gerichtet ist und kann somit nicht auf eine entgeltliche Leistung gerichtet sein. Der BGH nimmt allerdings ein Verbrauchergeschäft an, wenn der Sicherungsgeber die Verpflichtung aus dem Vertrag nur eingeht, um sich oder einem von ihm bestimmten Dritten einen Vorteil zu verschaffen.
Häufig verwenden Kreditinstitute als Sicherungsgeber AGB, welche bestimmen, dass die Grundschuld als Sicherheit für alle Ansprüche aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung dienen soll. Dem BGH zufolge ist diese weitgreifende Klausel zulässig. Begründet wird dies damit, dass durch die Grundschuld keine weitgehende unbestimmte Haftung eintrete.
Aus dem Sicherungsvertrag können sich auch Einreden gegen die Grundschuld ergeben. Typisch sind etwa die Einrede der fehlenden Valutierung, die Einrede der fehlenden Fälligkeit der Grundschuld, die Einrede der Rückübertragungspflicht und die Einrede aus § 821 BGB.
Bei der Einrede der fehlenden Valutierung wird die Grundschuld geltend gemacht, obwohl der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. Zwar herrscht auch hier das Abstraktionsprinzip. Dennoch verstößt der Gläubiger gegen seine Pflichten aus dem Sicherungsvertrag, sollte er die Grundschuld geltend machen.
Die Einrede der Rückübertragungspflicht steht dem Schuldner zu, wenn der Gläubiger die Grundschuld geltend macht, obwohl er aufgrund des Sicherungsvertrages zur Rückübertragung an den Eigentümer verpflichtet ist.
Häufig enthält der Sicherungsvertrag auch Regelungen über die Pflichten der Vertragsparteien, spezielle Modalitäten etc. Oft enthalten ist auch die Verpflichtung des Schuldners zur Abgabe eines abstraktes Schuldanerkenntnisses (§§ 780, 781 BGB). Damit haftet der Sicherungsgeber verstärkt und unterwirft sich regelmäßig der sofortigen Zwangsvollstreckung gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.
Zumeist enthält der Sicherungsvertrag auch eine Regelung bzgl. der Fälligkeit der Sicherungsgrundschuld i.S.v. § 1193 Abs. 1 S. 1 BGB. Das Kündigungserfordernis ist unumgehbar. Zu beachten ist hierbei nochmals die Trennung von Darlehensvertrag und Sicherungsvertrag. Diese sind grundsätzlich unabhängig voneinander, was sich auch auf Fälligkeit und Kündigung auswirkt.
Durch den Sicherungsvertrag wird der Gläubiger zur Rücksichtnahme verpflichtet. Selbst wenn eine solche nicht im Vertrag ausdrücklich enthalten ist, ergibt sie sich aus ergänzender Auslegung des Vertragszweckes. Aufgrund dieser Rücksichtnahmepflicht darf der Gläubiger die Rechte aus der Grundschuld nur geltend machen, wenn die gesicherte Forderung nicht freiwillig rechtzeitig befriedigt wird.
III. Fehlen eines Sicherungsvertrages
Fehlt ein wirksamer Sicherungsvertrag (was auch bedeuten kann, dass dieser nachträglich wegfällt), steht dem Eigentümer eine Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Macht der Gläubiger die Grundschuld geltend, obwohl die zu sichernde Forderung nicht (mehr) besteht, bestimmen sich die Rechte des Eigentümers nach Vertragsrecht.
Denkbar ist zudem die Konstellation, in der Eigentümer und persönlicher Schuldner auseinanderfallen. Bei dieser Konstellation handelt es sich im Regelfall allerdings nicht um Sicherungsgrundschulden, da diese im Normalfall zwischen Eigentümer als persönlichem Schuldner und Gläubiger zustande kommen.
Dennoch kann es im Innenverhältnis zu Ausgleichsansprüchen kommen. Wie diese ausgestaltet sind, bestimmt sich maßgeblich durch die Person des Zahlenden. Durch die Verpflichtung im Innenverhältnis ergibt sich dann ein Ausgleichanspruch.
IV. Die Übertragung der Sicherungsgrundschuld
Etwaige Probleme können auftreten, wenn der Gläubiger eine Forderung mit Grundschuld an einen Dritten überträgt. Fraglich ist etwa, ob Forderungen aus Bankkrediten abgetreten werden können: Dies ist dem BGH und BVerfG zufolge zulässig.
Weiterhin stellt sich die Frage, ob bei der Übertragung der Forderung die Grundschuld automatisch mitübertragen wird. Aufgrund der Nichtakzessorietät der Grundschuld ist das allerdings zu verneinen – es erfolgt vielmehr eine isolierte Übertragung gem. §§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB.
Es kann daher sowohl eine gemeinsame, als auch eine isolierte Übertragung stattfinden. Auch die Abtretung an verschiedene Personen ist möglich.
Die Möglichkeit der isolierten Abtretung kann allerdings durch eine Vereinbarung und einen Grundbucheintrag ausgeschlossen werden.
Für den Erwerber der isolierten Forderung gilt § 404 BGB. Ihm stehen folglich sämtliche Einreden und Einwendungen zu, die ihm gegen den ursprünglichen Gläubiger zustanden.
Eine isolierte Forderungsabtretung ist somit zwar wirksam, allerdings macht sich der Gläubiger gem. § 280 Abs. 1 BGB evtl. schadensersatzpflichtig.
V. Die Tilgung von Grundschuld und Forderung
Ob eine Zahlung auf die Grundschuld oder auf die Forderung angerechnet werden soll, hängt letztlich vom Parteiwillen ab.
Wird die Forderung vollständig getilgt, erlischt diese. Die Grundschuld bleibt zwar bestehen, allerdings entsteht ein Anspruch auf eine Rückübertragung der Grundschuld.
Wird die Grundschuld getilgt, wird bei der Identität vom Schuldner und Eigentümer davon auszugehen sein, dass auch eine Tilgung der Forderung herbeigeführt werden sollte.
Komplizierter wird es, wenn der Schuldner und Eigentümer nicht personenidentisch sind: Zahlt der Eigentümer auf die Grundschuld, erwirbt er eine Eigentümergrundschuld und die Forderung bleibt bestehen.
Der Eigentümer hat bei Ersatzpflichtigkeit allerdings einen Anspruch auf eine Abtretung der Forderung gegen den Schuldner. Ähnlich ist es, wenn der Schuldner die Forderung zum Erlöschen bringt – bei Ersatzpflichtigkeit erwirbt er die Grundschuld.
VI. Der Rückübertragungsanspruch
Der Eigentümer hat einen Anspruch auf eine Rückübertragung der Grundschuld. Dieser ergibt sich entweder aus § 812 BGB oder aus dem Sicherungsvertrag.
Ein Anspruch aus dem Vertrag entsteht in der Regel, wenn sich der Sicherungszweck erledigt hat. Dies ist etwa der Fall bei der Tilgung des Darlehens oder der Abtretung der Forderung. Es entsteht eine Eigentümergrundschuld, § 1154 oder § 1168 BGB.
Bezüglich der Rückübertragung gibt es zahlreiche Konstellationen, wie die Verletzung dieser Pflicht, Rückgewährung in Teilen oder vorzeitige Verwertung.
Bei dem Rückübertragungsanspruch handelt es sich um einen bedeutenden Vermögenswert. Daher haben dessen Ausübung und auch eine diesbezügliche Abtretung große Praxisrelevanz.
