Sicherungsgrundschuld

Sicherungsgrundschuld

Die durch die Wirtschaftspraxis entwickelte Sicherungsgrundschuld stellt einen hochrelevanten Fall der Grundschuld dar. Ihre Relevanz für Praxis und Studium darf nicht unterschätzt werden, da es sich bei ihr praktisch um den Regelfall einer Grundschuld handelt. Dieser Beitrag hilft, um die Klausur bestmöglich abzuschließen. 
Sicherungsgrundschuld
Lecturio Redaktion

·

31.01.2024

·

Inhalt

Tipp: Mit unserem Online-Repetitorium zum 1. Staatsexamen können Sie sich bestmöglich, flexibel und kostengünstig auf die erste juristische Staatsprüfung vorbereiten

I. Die Sicherungsgrundschuld

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein abstraktes Sicherungsmittel. Der Begriff der Sicherungsgrundschuld hat sich aus der Wirtschaftspraxis entwickelt und bezeichnet eine Grundschuld zur Sicherung einer konkreten Forderung, verbunden mit einer Verknüpfung von Forderung und abstrakter Sicherheit durch eine zusätzliche schuldrechtliche Abrede.

Sicherungsgrundschuld
© Lecturio GmbH. Alle Rechte vorbehalten.

Tipp: Beschäftigen dich zunächst mit den allgemeinen Grundlagen der Grundschuld.

Nunmehr ist die Sicherungsgrundschuld zudem gesetzlich festgehalten und definiert in § 1192 Abs. 1a BGB. Dort heißt es:

Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.

In der Praxis finden sich Grundschulden nahezu ausschließlich zur Sicherung von Forderungen. Damit stellt die Sicherungsgrundschuld den Regelfall und nicht die Ausnahme dar und hat somit die Hypothek nahezu verdrängt.

Bei einer Sicherungsgrundschuld finden sich drei zu unterscheidende Rechtsgeschäfte. Dies sind der Darlehensvertrag nach § 488 BGB, die dingliche Grundschuldbestellung nach §§ 873, 1115 ff., 1192 Abs. 1 BGB und der Sicherungsvertrag.

II. Der Sicherungsvertrag

Tipp: Keine Lust zu lesen? Sieh dir das Video zum Thema von RA Mario Kraatz an!

Die besondere Zweckbestimmung findet sich in einem Sicherungsvertrag, welcher die Grundlage für die Bestellung der Grundschuld bildet. Bei diesem Sicherungsvertrag handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag, durch welchen sich der Eigentümer zur Grundschuldbestellung verpflichtet. Der Gläubiger verpflichtet sich im Gegensatz dazu, die Grundschuld nur zur Sicherung seiner Forderung zu verwenden.

Sicherungsgrundschuld
© Lecturio GmbH. Alle Rechte vorbehalten.

Dieser Vertrag kann formfrei geschlossen werden. Auch ist oft von einem konkludenten Vertragsschluss auszugehen. Zudem kann der Vertrag nachträglich formfrei geändert werden.

Umstritten ist, ob es sich hierbei um einen Vertrag über eine entgeltliche Leistung i.S.v. § 312 BGB handelt. Wäre dies der Fall, würden die Vorschriften über Verbraucherverträge Anwendung finden. Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um eine abstraktes Rechtsgeschäft, welches nur auf die Änderung der dinglichen Rechtslage gerichtet ist und kann somit nicht auf eine entgeltliche Leistung gerichtet sein. Der BGH nimmt allerdings ein Verbrauchergeschäft an, wenn der Sicherungsgeber die Verpflichtung aus dem Vertrag nur eingeht, um sich oder einem von ihm bestimmten Dritten einen Vorteil zu verschaffen.

Häufig verwenden Kreditinstitute als Sicherungsgeber AGB, welche bestimmen, dass die Grundschuld als Sicherheit für alle Ansprüche aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung dienen soll. Dem BGH zufolge ist diese weitgreifende Klausel zulässig. Begründet wird dies damit, dass durch die Grundschuld keine weitgehende unbestimmte Haftung eintrete.

Aus dem Sicherungsvertrag können sich auch Einreden gegen die Grundschuld ergeben. Typisch sind etwa die Einrede der fehlenden Valutierung, die Einrede der fehlenden Fälligkeit der Grundschuld, die Einrede der Rückübertragungspflicht und die Einrede aus § 821 BGB.

Bei der Einrede der fehlenden Valutierung wird die Grundschuld geltend gemacht, obwohl der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. Zwar herrscht auch hier das Abstraktionsprinzip. Dennoch verstößt der Gläubiger gegen seine Pflichten aus dem Sicherungsvertrag, sollte er die Grundschuld geltend machen.

Die Einrede der Rückübertragungspflicht steht dem Schuldner zu, wenn der Gläubiger die Grundschuld geltend macht, obwohl er aufgrund des Sicherungsvertrages zur Rückübertragung an den Eigentümer verpflichtet ist.

Häufig enthält der Sicherungsvertrag auch Regelungen über die Pflichten der Vertragsparteien, spezielle Modalitäten etc. Oft enthalten ist auch die Verpflichtung des Schuldners zur Abgabe eines abstraktes Schuldanerkenntnisses (§§ 780, 781 BGB). Damit haftet der Sicherungsgeber verstärkt und unterwirft sich regelmäßig der sofortigen Zwangsvollstreckung gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

Zumeist enthält der Sicherungsvertrag auch eine Regelung bzgl. der Fälligkeit der Sicherungsgrundschuld i.S.v. § 1193 Abs. 1 S. 1 BGB. Das Kündigungserfordernis ist unumgehbar. Zu beachten ist hierbei nochmals die Trennung von Darlehensvertrag und Sicherungsvertrag. Diese sind grundsätzlich unabhängig voneinander, was sich auch auf Fälligkeit und Kündigung auswirkt.

Durch den Sicherungsvertrag wird der Gläubiger zur Rücksichtnahme verpflichtet. Selbst wenn eine solche nicht im Vertrag ausdrücklich enthalten ist, ergibt sie sich aus ergänzender Auslegung des Vertragszweckes. Aufgrund dieser Rücksichtnahmepflicht darf der Gläubiger die Rechte aus der Grundschuld nur geltend machen, wenn die gesicherte Forderung nicht freiwillig rechtzeitig befriedigt wird.

III. Fehlen eines Sicherungsvertrages

Fehlt ein wirksamer Sicherungsvertrag (was auch bedeuten kann, dass dieser nachträglich wegfällt), steht dem Eigentümer eine Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Macht der Gläubiger die Grundschuld geltend, obwohl die zu sichernde Forderung nicht (mehr) besteht, bestimmen sich die Rechte des Eigentümers nach Vertragsrecht.

Denkbar ist zudem die Konstellation, in der Eigentümer und persönlicher Schuldner auseinanderfallen. Bei dieser Konstellation handelt es sich im Regelfall allerdings nicht um Sicherungsgrundschulden, da diese im Normalfall zwischen Eigentümer als persönlichem Schuldner und Gläubiger zustande kommen.

Dennoch kann es im Innenverhältnis zu Ausgleichsansprüchen kommen. Wie diese ausgestaltet sind, bestimmt sich maßgeblich durch die Person des Zahlenden. Durch die Verpflichtung im Innenverhältnis ergibt sich dann ein Ausgleichanspruch.

IV. Die Übertragung der Sicherungsgrundschuld

Etwaige Probleme können auftreten, wenn der Gläubiger eine Forderung mit Grundschuld an einen Dritten überträgt. Fraglich ist etwa, ob Forderungen aus Bankkrediten abgetreten werden können: Dies ist dem BGH und BVerfG zufolge zulässig.

Weiterhin stellt sich die Frage, ob bei der Übertragung der Forderung die Grundschuld automatisch mitübertragen wird. Aufgrund der Nichtakzessorietät der Grundschuld ist das allerdings zu verneinen – es erfolgt vielmehr eine isolierte Übertragung gem. §§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB.

Es kann daher sowohl eine gemeinsame, als auch eine isolierte Übertragung stattfinden. Auch die Abtretung an verschiedene Personen ist möglich.

Die Möglichkeit der isolierten Abtretung kann allerdings durch eine Vereinbarung und einen Grundbucheintrag ausgeschlossen werden.

Für den Erwerber der isolierten Forderung gilt § 404 BGB. Ihm stehen folglich sämtliche Einreden und Einwendungen zu, die ihm gegen den ursprünglichen Gläubiger zustanden.

Eine isolierte Forderungsabtretung ist somit zwar wirksam, allerdings macht sich der Gläubiger gem. § 280 Abs. 1 BGB evtl. schadensersatzpflichtig.

V. Die Tilgung von Grundschuld und Forderung

Ob eine Zahlung auf die Grundschuld oder auf die Forderung angerechnet werden soll, hängt letztlich vom Parteiwillen ab.

Wird die Forderung vollständig getilgt, erlischt diese. Die Grundschuld bleibt zwar bestehen, allerdings entsteht ein Anspruch auf eine Rückübertragung der Grundschuld.

Wird die Grundschuld getilgt, wird bei der Identität vom Schuldner und Eigentümer davon auszugehen sein, dass auch eine Tilgung der Forderung herbeigeführt werden sollte.

Komplizierter wird es, wenn der Schuldner und Eigentümer nicht personenidentisch sind: Zahlt der Eigentümer auf die Grundschuld, erwirbt er eine Eigentümergrundschuld und die Forderung bleibt bestehen.

Der Eigentümer hat bei Ersatzpflichtigkeit allerdings einen Anspruch auf eine Abtretung der Forderung gegen den Schuldner. Ähnlich ist es, wenn der Schuldner die Forderung zum Erlöschen bringt – bei Ersatzpflichtigkeit erwirbt er die Grundschuld.

VI. Der Rückübertragungsanspruch

Der Eigentümer hat einen Anspruch auf eine Rückübertragung der Grundschuld. Dieser ergibt sich entweder aus § 812 BGB oder aus dem Sicherungsvertrag.

Ein Anspruch aus dem Vertrag entsteht in der Regel, wenn sich der Sicherungszweck erledigt hat. Dies ist etwa der Fall bei der Tilgung des Darlehens oder der Abtretung der Forderung. Es entsteht eine Eigentümergrundschuld, § 1154 oder § 1168 BGB.

Bezüglich der Rückübertragung gibt es zahlreiche Konstellationen, wie die Verletzung dieser Pflicht, Rückgewährung in Teilen oder vorzeitige Verwertung.

Bei dem Rückübertragungsanspruch handelt es sich um einen bedeutenden Vermögenswert. Daher haben dessen Ausübung und auch eine diesbezügliche Abtretung große Praxisrelevanz.

Die Lecturio-Redaktion

Unsere Artikel sind das Ergebnis gewissenhafter Arbeit unseres Redaktionsteams und entsprechender Fachautoren. Strenge Redaktionsvorgaben und ein effektives Qualitätsmanagement-System helfen dabei, die hohe Relevanz und Validität aller Inhalte zu sichern. 

Perfekt vorbereitet durchs Jurastudium

  • Aktuell, klausurorientiert und fallbezogen
  • Überall verfügbar
  • Interaktive Quizfragen und Fallbeispiele

Artikelempfehlungen

Der Darlehensvertrag gem. §§ 488 ff. BGB ist in der Praxis einer der am häufigsten vorkommenden Verträge. Aufgrund der besonderen Modalitäten ...
Im Zwangsvollstreckungsrecht gilt grundsätzlich, dass eine Forderung, welche gepfändet werden soll, dem Schuldner zustehen muss. Hin und wieder taucht jedoch ...
Zum 01.01.2022 ist aufgrund zweier EU-Richtlinien eine Reform im BGB vorgenommen worden. Diese betrifft im wesentlichen das Kaufrecht. Zum einen ...

Kostenloses eBook

BGB AT Prüfungswissen kompakt, einfach und verständlich. 

Bessere Noten in Klausuren und Staatsexamina

Mit Lecturio flexibel auf Klausuren und Staatsexamen vorbereiten
– überall und jederzeit

Du bist bereits registriert?  Login

eLearning Award 2023

Lecturio und die Exporo-Gruppe wurden für ihre digitale Compliance-Akademie mit dem eLearning Award 2023 ausgezeichnet.

eLearning Award 2019

Lecturio und die TÜV SÜD Akademie erhielten für den gemeinsam entwickelten Online-Kurs zur Vorbereitung auf den
Drohnenführerschein den eLearning Award 2019 in der Kategorie “Videotraining”.

Comenius-Award 2019

Comenius-Award 2019

Die Lecturio Business Flat erhielt 2019 das Comenius-EduMedia-Siegel, mit dem die Gesellschaft für Pädagogik, Information und Medien jährlich pädagogisch,  inhaltlich und gestalterisch
herausragende didaktische Multimediaprodukte auszeichnet.

IELA-Award 2022

Die International E-Learning Association, eine Gesellschaft für E-Learning Professionals und Begeisterte, verlieh der Lecturio Learning Cloud die Gold-Auszeichnung in der Kategorie “Learning Delivery Platform”.

Comenius-Award 2022

In der Kategorie “Lehr- und Lernmanagementsysteme” erhielt die Lecturio Learning Cloud die Comenius-EduMedia-Medaille. Verliehen wird der Preis von der Gesellschaft für Pädagogik, Information und Medien für pädagogisch, inhaltlich und gestalterisch herausragende Bildungsmedien.

B2B Award 2020/2021

Die Deutsche Gesellschaft für Verbraucherstudien (DtGV) hat Lecturio zum Branchen-Champion unter den deutschen Online-Kurs-Plattformen gekürt. Beim Kundenservice belegt Lecturio den 1. Platz, bei der Kundenzufriedenheit den 2. Platz.

B2B Award 2022

Für herausragende Kundenzufriedenheit wurde Lecturio von der Deutschen Gesellschaft für Verbraucherstudien (DtGV) mit dem deutschen B2B-Award 2022 ausgezeichnet.
In der Rubrik Kundenservice deutscher Online-Kurs-Plattformen belegt Lecturio zum zweiten Mal in Folge den 1. Platz.

Simon Veiser

Simon Veiser beschäftigt sich seit 2010 nicht nur theoretisch mit IT Service Management und ITIL, sondern auch als leidenschaftlicher Berater und Trainer. In unterschiedlichsten Projekten definierte, implementierte und optimierte er erfolgreiche IT Service Management Systeme. Dabei unterstützte er das organisatorische Change Management als zentralen Erfolgsfaktor in IT-Projekten. Simon Veiser ist ausgebildeter Trainer (CompTIA CTT+) und absolvierte die Zertifizierungen zum ITIL v3 Expert und ITIL 4 Managing Professional.

Dr. Frank Stummer

Dr. Frank Stummer ist Gründer und CEO der Digital Forensics GmbH und seit vielen Jahren insbesondere im Bereich der forensischen Netzwerkverkehrsanalyse tätig. Er ist Mitgründer mehrerer Unternehmen im Hochtechnologiebereich, u.a. der ipoque GmbH und der Adyton Systems AG, die beide von einem Konzern akquiriert wurden, sowie der Rhebo GmbH, einem Unternehmen für IT-Sicherheit und Netzwerküberwachung im Bereich Industrie 4.0 und IoT. Zuvor arbeitete er als Unternehmensberater für internationale Großkonzerne. Frank Stummer studierte Betriebswirtschaft an der TU Bergakademie Freiberg und promovierte am Fraunhofer Institut für System- und Innovationsforschung in Karlsruhe.

Sobair Barak

Sobair Barak hat einen Masterabschluss in Wirtschaftsingenieurwesen absolviert und hat sich anschließend an der Harvard Business School weitergebildet. Heute ist er in einer Management-Position tätig und hat bereits diverse berufliche Auszeichnungen erhalten. Es ist seine persönliche Mission, in seinen Kursen besonders praxisrelevantes Wissen zu vermitteln, welches im täglichen Arbeits- und Geschäftsalltag von Nutzen ist.

Wolfgang A. Erharter

Wolfgang A. Erharter ist Managementtrainer, Organisationsberater, Musiker und Buchautor. Er begleitet seit über 15 Jahren Unternehmen, Führungskräfte und Start-ups. Daneben hält er Vorträge auf Kongressen und Vorlesungen in MBA-Programmen. 2012 ist sein Buch „Kreativität gibt es nicht“ erschienen, in dem er mit gängigen Mythen aufräumt und seine „Logik des Schaffens“ darlegt. Seine Vorträge gestaltet er musikalisch mit seiner Geige.

Holger Wöltje

Holger Wöltje ist Diplom-Ingenieur (BA) für Informationstechnik und mehrfacher Bestseller-Autor. Seit 1996 hat er über 15.800 Anwendern in Seminaren und Work-shops geholfen, die moderne Technik produktiver einzusetzen. Seit 2001 ist Holger Wöltje selbstständiger Berater und Vortragsredner. Er unterstützt die Mitarbeiter von mittelständischen Firmen und Fortune-Global-500- sowie DAX-30-Unternehmen dabei, ihren Arbeitsstil zu optimieren und zeigt Outlook-, OneNote- und SharePoint-Nutzern, wie sie ihre Termine, Aufgaben und E-Mails in den Griff bekommen, alle wichtigen Infos immer elektronisch parat haben, im Team effektiv zusammenarbeiten, mit moderner Technik produktiver arbeiten und mehr Zeit für das Wesentliche gewinnen.

Frank Eilers

Frank Eilers ist Keynote Speaker zu den Zukunftsthemen Digitale Transformation, Künstliche Intelligenz und die Zukunft der Arbeit. Er betreibt seit mehreren Jahren den Podcast „Arbeitsphilosophen“ und übersetzt komplexe Zukunftsthemen für ein breites Publikum. Als ehemaliger Stand-up Comedian bringt Eilers eine ordentliche Portion Humor und Lockerheit mit. 2017 wurde er für seine Arbeit mit dem Coaching Award ausgezeichnet.

Yasmin Kardi

Yasmin Kardi ist zertifizierter Scrum Master, Product Owner und Agile Coach und berät neben ihrer Rolle als Product Owner Teams und das höhere Management zu den Themen agile Methoden, Design Thinking, OKR, Scrum, hybrides Projektmanagement und Change Management.. Zu ihrer Kernkompetenz gehört es u.a. internationale Projekte auszusteuern, die sich vor allem auf Produkt-, Business Model Innovation und dem Aufbau von Sales-Strategien fokussieren.

Leon Chaudhari

Leon Chaudhari ist ein gefragter Marketingexperte, Inhaber mehrerer Unternehmen im Kreativ- und E-Learning-Bereich und Trainer für Marketingagenturen, KMUs und Personal Brands. Er unterstützt seine Kunden vor allem in den Bereichen digitales Marketing, Unternehmensgründung, Kundenakquise, Automatisierung und Chat Bot Programmierung. Seit nun bereits sechs Jahren unterrichtet er online und gründete im Jahr 2017 die „MyTeachingHero“ Akademie.

Andreas Ellenberger

Als akkreditierter Trainer für PRINCE2® und weitere international anerkannte Methoden im Projekt- und Portfoliomanagement gibt Andreas Ellenberger seit Jahren sein Methodenwissen mit viel Bezug zur praktischen Umsetzung weiter. In seinen Präsenztrainings geht er konkret auf die Situation der Teilnehmer ein und erarbeitet gemeinsam Lösungsansätze für die eigene Praxis auf Basis der Theorie, um Nachhaltigkeit zu erreichen. Da ihm dies am Herzen liegt, steht er für Telefoncoachings und Prüfungen einzelner Unterlagen bzgl. der Anwendung gern zur Verfügung.

Zach Davis

Zach Davis ist studierter Betriebswirt und Experte für Zeitintelligenz und Zukunftsfähigkeit. Als Unternehmens-Coach hat er einen tiefen Einblick in über 80 verschiedene Branchen erhalten. Er wurde 2011 als Vortragsredner des Jahres ausgezeichnet und ist bis heute als Speaker gefragt. Außerdem ist Zach Davis Autor von acht Büchern und Gründer des Trainingsinstituts Peoplebuilding.

Wladislav Jachtchenko

Wladislaw Jachtchenko ist mehrfach ausgezeichneter Experte, TOP-Speaker in Europa und gefragter Business Coach. Er hält Vorträge, trainiert und coacht seit 2007 Politiker, Führungskräfte und Mitarbeiter namhafter Unternehmen wie Allianz, BMW, Pro7, Westwing, 3M und viele andere – sowohl offline in Präsenztrainings als auch online in seiner Argumentorik Online-Akademie mit bereits über 52.000 Teilnehmern. Er vermittelt seinen Kunden nicht nur Tools professioneller Rhetorik, sondern auch effektive Überzeugungstechniken, Methoden für erfolgreiches Verhandeln, professionelles Konfliktmanagement und Techniken für effektives Leadership.

Alexander Plath

Alexander Plath ist seit über 30 Jahren im Verkauf und Vertrieb aktiv und hat in dieser Zeit alle Stationen vom Verkäufer bis zum Direktor Vertrieb Ausland und Mediensprecher eines multinationalen Unternehmens durchlaufen. Seit mehr als 20 Jahren coacht er Führungskräfte und Verkäufer*innen und ist ein gefragter Trainer und Referent im In- und Ausland, der vor allem mit hoher Praxisnähe, Humor und Begeisterung überzeugt.