Die Vormerkung gemäß §§ 883 ff. BGB ist ein bei den Prüfern gerne gesehenes Thema. Leider ist sie umso unbeliebter bei den Prüflingen, so dass sich eine nähere Auseinandersetzung mit den Regelungen und der Systematik des Vormerkungsrechtes anbietet. Wenn man sich einmal intensiv mit der Vormerkung auseinander gesetzt hat, verliert diese auch - ebenso wie das Hypothekenrecht - ihren Schrecken.
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Bild: “DSCN1717 (2006 July) atop the Aletsch Glacier in front of Jungfrau Mountain” von David Prasad. Lizenz: CC BY-SA 2.0


1. Das Vormerkungsrecht

Je sicherer man im Aufbau und der praktischen Anwendung der Vormerkung im Immobiliarsachenrecht ist, umso weniger Stolperfallen können sich im Rahmen der Examensklausur ergeben. Fundierte Kenntnisse im Vormerkungsrecht sind mithin schlicht unerläßlich.

Die Vormerkung läßt sich als Sicherungsmittel eigener Art beschreiben, wobei sie kein Recht an einem Grundstück, sondern auf ein Grundstück gewährt. Somit schützt die Vormerkung den Inhaber eines schuldrechtlichen Anspruchs, der auf eine dingliche Rechtsänderung abzielt, vor beeinträchtigenden Verfügungen des Schuldners.

Man kann daher sagen, dass die Vormerkung selbst kein dingliches Recht darstellt, sondern lediglich der Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruches dient. Ein weiteres Problem im Rahmen einer Vormerkungsklausur liegt darin, ob diese gutgläubig erworben werden kann.

2. Die Vormerkung und ihre rechtliche Wirkung, §§ 883 Abs. 2, 3 BGB

I. Die Sicherungswirkung nach § 883 Abs. 2, Satz 1 BGB

Hier besteht ein Schutz gegen rechtsgeschäftliche Verfügungen an Dritte.

Beispiel: Der Eigentümer bestellt an seinem Grundstück eine Vormerkung und verfügt es in der Folgezeit zu Ungunsten des Käufers an einen Dritten.

  • Anspruch aus § 433 Abs. 1 BGB Käufer gegen Eigentümer E (+); es besteht keine Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB, denn nach § 883 Abs. 2 BGB gilt E weiter als Eigentümer ggü. dem Käufer (sog. relative Unwirksamkeit).
  • Zusätzlicher Anspruch des Käufers gegen den Dritten über § 888 BGB.

II. Die erweiterte Sicherungswirkung

Hier ergibt sich ein Schutz gegen eine drohende Insolvenz über § 106 InsO, gegen mögliche Verfügungen im Wege einer Zwangsvollstreckung und zudem ein Schutz gegen eine Vollziehung des Arrestes.

Beispiel: Der Klassikerfall ist, dass nach der Eintragung einer Vormerkung das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers eingeleitet wird.

III. Die Rangwirkung nach § 883 Abs. 3 BGB

Über § 883 Abs. 3 BGB ergibt sich ein Schutz gegen vorrangige Eintragungen nach § 879 BGB.

Beispiel: Der Eigentümer gewährt seiner Hausbank H eine Hypothekenvormerkung, wobei jedoch nicht die Hausbank H an erster Rangstelle eingetragen wird, sondern eine Hypothek der Bank X. Erst im Anschluß erfolgt die Eintragung der Bank H an zweiter Stelle.

Richtiges Ergebnis kann hier nur sein, zuerst die Hausbank H bei einer Zwangsversteigerung über § 833 Abs. 3 BGB zu befriedigen.

IV. Analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB

Der Vormerkungsberechtigte genießt bis zu seiner vollständigen Eintragung lediglich geringen Schutz. Zudem gewährleistet § 883 Abs. 2 BGB dem Wortlaut nach nur einen Schutz gegen rechtsgeschäftlich vorgenommene Verfügungen. Fraglich erscheint, ob eine analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB überhaupt möglich ist, insbesondere für den Fall, dass weitere mögliche Umstände einen dinglichen Rechtserwerb unterbinden könnten. Solche Umstände können sein:

  • Verfügungsbeschränkungen
  • eine berichtigende Eintragung des Berechtigten
  • die Eintragung eines Widerspruches
  • die Kenntnis über die Nichtberechtigung des Veräußerers

Mag man mit Medicus und BGH NJW 81, 446 der wohl überwiegenden Meinung folgen, so ist eine analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB möglich bei sonstigen Umständen, die einen dinglichen Rechtserwerb unterbinden.

Als Argument läßt sich anführen, dass der Sinn der Vormerkung darin liegt, dem Vormerkungsberechtigten umfassenden Schutz zu gewähren. Zudem dient die Vormerkung im Rechtsverkehr als gutes Sicherungsmittel.

Gemäß der Gegenansicht soll § 883 Abs. 2 BGB gar kein Anwendungsbereich zukommen, auch nicht über eine analoge Heranziehung, da die Vormerkung lediglich vor künftigen Verfügungen Schutz bieten soll, aber eben nicht einen Rechtserwerb vom Nichtberechtigten erleichtern soll.

3. Zum Erwerb und der Übertragung der Vormerkung sowie ihren Rechtsfolgen

I. Ersterwerb der Vormerkung vom Berechtigten nach §§ 883, 885 BGB

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  1. Schuldrechtlicher Anspruch des Gläubigers gegen den Schuldner auf dingliche Rechtsänderung (z. B. auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts) an einem Grundstück
  2. Eintragungsbewilligung bzw. einstweilige Verfügung nach § 935 ZPO
  3. Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch
  4. Berechtigung des Bewilligenden bzw. Berechtigung des Antragsgegners der einstweiligen Verfügung

II. Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung vom Schuldner als Nichtberechtigten nach §§ 893, 2. Fall analog, 892 BGB analog

1. Möglichkeit der analogen Anwendung des § 893, 2. Fall BGB

Fraglich erscheint die analoge Anwendung des § 893, 2. Fall BGB. Hierfür müßten die Analogievoraussetzungen erfüllt sein. Diese sind bekanntermaßen eine planwidrige Regelungslücke bei vergleichbarer Interessenlage.

Grundsätzlich erfaßt § 893 BGB nur Rechte, wohingegen die Vormerkung ein Sicherungsmittel für einen Anspruch auf Erwerb eines Rechtes an einem Grundstück darstellt. Somit liegt hier eine für eine Analogie notwendige Regelungslücke vor.

Ferner läßt sich sagen, dass der Gesetzgeber bei der Gründung des Bürgerlichen Gesetzbuches wohl kaum erahnen konnte, welche Bedeutung die Vormerkung als Sicherungsmittel mal erlangen könnte. Damit liegt auch die für eine Analogie erforderliche Planwidrigkeit vor, denn hätte der Gesetzgeber damals die Kraft der Vormerkung erkennen können, hätte er weiterführende Regelungen getroffen.

Zudem sorgt die Bewilligung einer Vormerkung dafür, dass aufgrund des § 883 Abs. 2 und 3 BGB keine bestandskräftige Verfügung an Dritte mehr möglich ist. Dadurch setzt sich der Vorgemerkte gegenüber dem Zwischenerwerber durch. Mithin ist die Bewilligung einer Vormerkung einer Verfügung vom Charakter nahe, so dass auch eine vergleichbare Interessenlage gegeben ist.

Somit erscheint eine analoge Anwendung des § 893 , 2. Fall BGB möglich.

2. Rechtsgeschäft im Sinne von §§ 883, 885 BGB durch einen Nichtberechtigten

3. Rechtsschein der Berechtigung sowie Legitimation des Verfügenden nach § 891 BGB analog

4. Keine Zerstörung des Rechtsscheins nach § 892 Abs. 1, Satz 1, 2. Halbsatz BGB analog

III. Zweiterwerb der Vormerkung nach § 398 BGB in Verbindung mit § 401 BGB analog

1. Abtretung der gesicherten Forderung

Dies erfordert zum einen einen Abtretungsvertrag sowie die Berechtigung zur Abtretung, d. h. der Zedent muß Inhaber der Forderung sein.

2. Übergang der Forderung nach § 401 BGB analog

a.) Analogievoraussetzungen

Über § 401 BGB werden nur Rechte erfaßt, wohingegen die Vormerkung ein Sicherungsmittel für einen Anspruch auf Erwerb eines Rechtes an einem Grundstück darstellt. Somit liegt eine Regelungslücke vor.

Zudem läßt sich sagen, dass der Gesetzgeber bei der Gründung des Bürgerlichen Gesetzbuches wohl kaum erahnen konnte, welche Bedeutung die Vormerkung als Sicherungsmittel mal erlangen könnte. Damit liegt auch die für eine Analogie erforderliche Planwidrigkeit vor.

Des Weiteren sind die in § 401 BGB geregelten Rechte gleichermaßen wie die Vormerkung akzessorisch und dienen gleichfalls der Sicherung von Ansprüchen, so dass auch eine vergleichbare Interessenlage gegeben ist.

b.) Berechtigung

Dem Zedenten muß die Vormerkung auch zustehen.

IV. Der gutgläubige Zweiterwerb der Vormerkung nach §§ 893, 2. Fall analog, 892 BGB in Verbindung mit § 398 BGB und mit § 401 BGB analog

1. Möglichkeit der analogen Anwendung des § 893, 2. Fall BGB (siehe weiter oben)

2. Rechtsgeschäft im Sinne des § 398 BGB in Verbindung mit § 401 BGB analog durch einen Nichtberechtigten

Beachte: § 401 BGB regelt den Fall des gesetzlichen Erwerbs, ist mithin kein Rechtsgeschäft.

3. Rechtsschein der Berechtigung sowie Legitimation des Verfügenden über § 891 BGB analog

4. Keine Zerstörung des Rechtsscheins über § 892 Abs. 1, Satz 1, 2. Halbsatz BGG analog

 


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