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Bild: „Grill, grass and red swedish cottage, Fjärdlång, Stockholm (Sweden)“ von Tommie Hansen. Lizenz: CC BY 2.0
I. Allgemeines
In § 581 Abs. 1 BGB heißt es für den Pachtvertrag:
Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
In § 581 Abs. 2 BGB heißt es:
Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
Als Pacht zählt nur die abstrakte Nutzungsmöglichkeit und nicht der konkrete Nutzen an sich. Eine andere Gestaltung ist jedoch durch Abreden möglich.
In §§ 584 ff. BGB finden sich für den Pachtvertrag einige Sonderregeln, welche nicht für Mietverträge gelten. Aus § 584 BGB ergeben sich besondere Kündigungsfristen. § 584a BGB schränkt das außerordentliche Kündigungsrecht im Mietrecht ein. § 584b BGB enthält eine abweichende Behandlung des Pachtzinses.
Die §§ 582 ff. BGB betreffen zunächst die Pacht eines Grundstücks mit Inventar. Unter Inventar werden alle dem Zweck des Grundstücks dienenden Sachen verstanden. Die Pflege des Inventars obliegt dem Pächter, ebenso ggf. die Ersatzbeschaffung. Ihm steht auch ein Pfandrecht an den Inventarstücken zu. In § 582a BGB findet sich eine besondere Abrede über die Inventarübernahme.
Die Landpacht wird in den §§ 585 ff. BGB ausführlich geregelt. Für diese gilt die Verweisung auf das Mietrecht nicht. Es handelt sich hierbei um eine abgeschlossene Regelung für Landpachtverträge.
Weiterhin existieren einige Sonderregeln für besondere Pachtarten außerhalb des BGB, etwa der Pacht landwirtschaftlicher Grundstücke, der Jagdpacht oder der Apothekenpacht.
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II. Abgrenzung zum Mietvertrag
Trotz vieler Verweise und Parallelen darf der Pachtvertrag nicht mit dem Mietvertrag gem. § 535 BGB verwechselt werden, da es sich bei ihr ebenso um einen entgeltlichen, gegenseitigen Vertrag zur Überlassung auf Zeit handelt. Im Gegensatz zur Miete erfasst der Pachtvertrag jedoch auch Rechte und bringt den Pächter in den Genuss der Früchte.
Was Früchte sind, ergibt sich aus § 99 BGB. Früchte können organisch oder anorganisch sein. Der Eigentumserwerb richtet sich nach § 956 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Auch Rechte können Gegenstand eines Pachtvertrags sein (sog. Rechtspacht). Hierzu zählt insbesondere die Pacht von Unternehmen.
Die Vertragseinordnung erfolgt durch Auslegung der Parteivereinbarung, also unter
Berücksichtigung des Willens der Vertragsparteien nach § 133 BGB.
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