Große Teile der Bevölkerung wohnen heutzutage zur Miete. Damit kommt dem Mietvertrag, abgesehen von seiner Examensrelevanz, auch eine enorme praktische Bedeutung zu. Der folgende Beitrag vermittelt einen kurzen Überblick über das Zustandekommen des Mietvertrages sowie die Rechte und Pflichten der Parteien, die sich hieraus ergeben.
Tipp: Keine Lust zu lesen? Dann starten Sie doch einfach kostenlos unseren Online-Kurs zum Handels- und Gesellschaftsrecht.

Bild: “Raise My Rent” von Mark Turnauckas. Lizenz: CC BY 2.0

Bild: “Raise My Rent” von Mark Turnauckas. Lizenz: CC BY 2.0


Der Aufbau des Mietrechts

Das Mietrecht im BGB gliedert sich in verschiedene Abschnitte. In den §§ 535 – 548 BGB befinden sich Vorschriften für alle Mietverhältnisse, demnach auch für solche, die bewegliche Sachen betreffen. Die §§ 549 bis 577a betreffen demgegenüber die Wohnraummiete im Besonderen. Die §§ 578 – 580a enthalten Regelungen zu Mietverhältnissen über andere Sachen, also Grundstücke, Räume, die nicht als Wohnraum dienen, und eingetragene Schiffe.

Der Abschluss und die Wirksamkeit des Mietvertrages

§ 535 BGB regelt den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrages. Danach muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren (§ 535 I 1), während der Mieter die vereinbarte Miete bezahlen muss (§ 535 II). Der Mietvertrag begründet ein Dauerschuldverhältnis [Looschelders, SchuldR BT, Rn. 392].

Er ist grundsätzlich formfrei. § 550 S. 1 i.V.m. § 578 bestimmt jedoch, dass ein Mietvertrag über Wohnräume, ein Grundstück oder andere Räume für längere Zeit als ein Jahr auf unbestimmte Zeit gilt, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. Dies ist auch der Fall, wenn der Vermieter für länger als ein Jahr auf sein Kündigungsrecht verzichtet bzw. eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr zwischen den Parteien verabredet wird [Brox/Walker, Besonderes Schuldrecht, § 10 Rn. 12].

Zu beachten ist, dass eine Missachtung des Schriftformerfordernisses lediglich zur Nichtigkeit der Bestimmung der Mietzeit bzw. des Kündigungsverzichtes führt [Brox/Walker, Besonderes Schuldrecht, Rn. 13]. Der nun auf unbestimmte Zeit geschlossene Vertrag kann gekündigt werden, jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietgegenstandes (§ 550 S. 2).

Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Aus dem Mietvertrag ergeben sich diverse Rechte und Pflichten für den Vermieter und den Mieter.

Die Pflichten des Vermieters

Aufgrund des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, § 535 I 1. Dies geschieht in der Regel indem er ihm den unmittelbaren Besitz nach § 854 BGB an der Mietsache verschafft. Außerdem ist zu beachten, dass sich die Mietsache nicht im Eigentum des Vermieters befinden muss [Looschelders, SchuldR BT, Rn. 401].

Gemäß § 535 I 2 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihn trifft dabei eine Instandhaltungspflicht. Diese wird oft durch Schönheitsreparaturklauseln im Rahmen eines Formularvertrages auf den Mieter übertragen.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang Klauseln, die starre Fristen enthalten, für unzulässig erklärt (Bsp.: Die Badezimmerfließen sind alle acht Jahre zu erneuern). Diese Rechtsprechung galt ursprünglich für die Miete von Wohnräumen. Sie wird aber ebenfalls auf die Miete von Gewerberäumen angewandt. Darüber hinaus sind Klauseln unzulässig, die eine Renovierung vor dem Auszug unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf vorsehen [Looschelders, SchuldR BT, Rn. 404].

Eine Besonderheit besteht außerdem bei der Vermietung von Geschäfts- oder Gewerberäumen. Hier besteht ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Dem Vermieter ist es hierdurch nicht erlaubt, innerhalb desselben Gebäudes bzw. in der Nähe der Räume ein Konkurrenzunternehmen zu etablieren oder an ein solches zu vermieten. Aus einem Verstoß kann sich sogar ein Mangel der Mietsache ergeben [Looschelders, SchuldR BT, Rn. 404 a].

Hinzukommend muss der Vermieter die Wegnahme von Einrichtungen durch den Mieter dulden. Dies ergibt sich aus § 539 II. Außerdem muss er dem Mieter Aufwendungen ersetzen, die sich aus der Erhaltung der Mietsache ergeben. § 536a II Nr. 2 regelt den Fall, dass die umgehende Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig war.

Bsp.: Nachdem A seine Wohnungstür aufgeschlossen hat, steht er aufgrund eines Rohrbruchs knietief im Wasser. Dieser muss selbstverständlich umgehend repariert werden.

Aufwendungen, die von dieser Vorschrift nicht erfasst werden, sind hingegen nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag zu ersetzen, § 539 I [s. dazu Brox/Walker, Schuldrecht BT, § 11 Rn. 5]. Schließlich treffen den Vermieter auch allgemeine Schutzpflichten nach § 241 II. Durch diese muss er den Mieter etwa über Gefahren, die im Zusammenhang mit der Mietsache bestehen, informieren [Brox/Walker, Schuldrecht BT, § 11 Rn. 8].

Pflichten des Mieters

Der Mieter ist gemäß § 535 II verpflichtet, die vereinbarte Miete zu bezahlen. Bei der Miete von Wohnraum sind die §§ 556 ff. und 557 ff. zu beachten. Betrifft das Mietverhältnis Wohnraum oder andere Räume, ist die Miete gemäß § 556b I bzw. §§ 556b I, 579 II (sofern nicht vertraglich anders vereinbart) zu Beginn bzw. spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Die Miete für ein Grundstück oder eine bewegliche Sache ist nach § 579 I am Ende der Mietzeit zu bezahlen (vgl. dazu Looschelders, SchuldR BT, Rn. 444].

Daneben ist der Mieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch einzuhalten. Das ergibt sich aus verschiedenen Vorschriften des BGB. So ist es ihm beispielsweise grundsätzlich nicht gestattet, die Mietsache ohne die Erlaubnis des Vermieters unterzuvermieten, § 540. Dies gilt wegen Art. 6 GG allerdings nicht bei einer Untervermietung an den Ehepartner oder andere Familienmitglieder [Brox/Walker, Schuldrecht BT, § 11 Rn. 29].

Der Mieter hat ferner eine Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Auch diese ist nicht ausdrücklich gesetzlich festgelegt. Zu ihr gehört aber beispielsweise die Pflege der Mietsache. Daneben kommt sie in § 536c zum Ausdruck. Nach seinem Abs. 1 ist der Mieter unter anderem dazu verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel an der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Sofern er die Anzeige unterlässt, ist er dazu verpflichtet, dem Vermieter den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen [Brox/Walker, Schuldrecht BT, § 11 Rn. 30].

Wurde im Vertrag wirksam die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart, muss er diese ebenfalls vornehmen. Zieht er aus ohne dieser Pflicht nachgekommen zu sein, muss er nach überwiegender Auffassung einen finanziellen Ausgleich schaffen [vgl. Looschelders, SchuldR BT, Rn. 451/452].

Gemäß § 546 I ist der Mieter weiterhin dazu verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Hierfür ist es erforderlich, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft [Looschelders, SchuldR BT, Rn. 453]. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter gemäß § 546 a I einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend machen. Darüber hinaus steht ihm Schadensersatz nach den allgemeinen Vorschriften zu, § 546 a II [Looschelders, SchuldR BT, Rn. 455].

Quellen

Brox/Walker, Besonderes Schuldrecht, 38. Aufl., München 2014

Looschelders, Dirk: Schuldrecht Besonderer Teil, 9. Aufl., München 2014

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *