Der Erwerb des Eigentums an Grundstücken richtet sich nach §§ 873, 925 BGB. Ohne diese Grundlagen des Immobiliarsachenrechts sollte kein Studierender ins Examen gehen.

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Der Grundstückserwerb durch die  §§ 873, 925 BGB stellt das absolute Grundlagenwissen im Immobiliarsachenrecht dar. Hiervon ausgehend gibt es zahlreiche spezielle Sonderregelungen.

Die Definition des Grundstücksbegriffs lautet nach allgemeiner Meinung wie folgt:

Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter und vermessener Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt eingetragen ist. [Musielak/Hau, § 7 Rn. 848]

Grundstückserwerb

Die Voraussetzungen der Übertragung des Eigentums ergeben sich aus § 873 Abs. 1 BGB. Dort heißt es:

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

Voraussetzungen sind somit die Einigung und die Eintragung ins Grundbuch. Es handelt sich somit um einen Doppeltatbestand, welcher Parallelen zum Eigentumserwerb an beweglichen Sache aufweist. [Musielak/Hau, § 7 Rn. 849]

§ 873 BGB gilt dabei nicht nur direkt für den Eigentumserwerb an Grundstücken, sondern auch für die Bestellung von Hypotheken (§§ 1113 ff. BGB), Grundschulden (§§ 1191 ff. BGB) und Nießbrauchsrechten (§§ 1030 ff. BGB).

Auflassung eines Grundstücks

Die Einigung i.S.v. § 873 BGB stellt einen dinglichen Vertrag dar. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird diese Einigung Auflassung genannt und folgt besonderen Regeln gem. § 925 BGB.

Dessen Absatz 1 lautet:

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

Zuständige Stelle ist regelmäßig der Notar. Dadurch dass beide Teile gleichzeitig anwesend sein müssen, ist eine sukzessive Beurkundung der abzugebenden Willenserklärungen ausgeschlossen. Allerdings ist eine Vertretung möglich. [Wolf/Wellenhofer, § 17 Rn. 13 f.]

Gem. § 925 Abs. 2 BGB ist die Auflassung bedingungs- und befristungsfeindlich. Daher ist ein Eigentumsvorbehalt bei der Auflassung ausgeschlossen. Allerdings ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch möglich.

Nicht verwechselt werden darf die Auflassung, welche ein dingliches Geschäft darstellt, mit dem zu Grunde liegenden Schuldvertrag (meist ein Kaufvertrag). Gem. § 311b Abs. 1 BGB muss ein Vertrag, durch den sich ein Teil zur Übertragung oder Erwerbs eines Grundstücks verpflichtet, notariell beglaubigt werden. Aufgrund des Abstraktionsprinzips ist dieses Verpflichtungsgeschäft allerdings unabhängig von dem Verfügungsgeschäft (Auflassung) und stellt nur dessen Rechtsgrund dar. [Wolf/Wellenhofer, § 17 Rn. 1, 14]

Die Beurkundung des Kaufvertrages und die Auflassung finden jedoch häufig zeitgleich beim Notar statt. Daher fallen beide Geschäfte zeitlich oft auf denselben Zeitpunkt. In der Klausur darf jedoch niemals das Trennungs- und Abstraktionsprinzip vernachlässigt werden.

Gem. § 873 Abs. 2 BGB ergibt sich durch die Auflassung eine Bindungswirkung. Ein einseitiger Widerruf ist nicht möglich. Bis zur Eintragung ins Grundbuch können beide Vertragspartner jedoch gemeinsam auch formlos die Auflassung aufheben. [Musielak/Hau, § 7 Rn. 853]

Allerdings ist der Veräußerer, bis die Eintragung ins Grundbuch als Antrag beim Grundbuchamt eingegangen ist, verfügunsgbefugt. Dort gilt gem. § 17 GBO das Prioritätsprinzip, wonach der erste eingegangene Eintrag zuerst zu bearbeiten ist. Vorher ist der Erwerber der Gefahr widersprechender Verfügungen ausgesetzt. [Musielak/Hau, § 7 Rn. 853]

Gutgläubiger Erwerb

Auch an Grundstücken kann ein gutgläubiger Erwerb stattfinden. Voraussetzung hierfür ist zunächst das Vorliegen aller in § 873 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Merkmale, also Einigung und Grundbucheintragung. An Stelle der Berechtigung des Veräußerers tritt die Gutgläubigkeit des Erwerbers. [Musielak/Hau, § 7 Rn. 854]

Dass ein gutgläubiger Erwerb möglich ist, ergibt sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs, § 892 BGB. Danach scheidet ein gutgläubiger Erwerb auch aus, wenn ein Widerspruch über die Richtigkeit im Grundbuch eingetragen ist oder die Unrichtigkeit des Grundbuchs dem Erwerber bekannt ist. Nur die positive Kenntnis über die Unrichtigkeit des Grundbuchs führt mithin zum Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs. [Wolf/Wellenhofer, § 19 Rn. 4 ff.]

Die Redlichkeit des Erwerbers muss im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs vorliegen. Hiervon statuiert § 892 Abs. 2 BGB eine Ausnahme. Dieser stellt auf die Zeit der Stellung des Antrags i.S.v. § 13 GBO ab.

Quellen

Musielak, Hans-Joachim / Hau, Wolfgang: Grundkurs BGB, 13. Auflage 2013.

Wolf, Manfred / Wellenhofer, Marina: Sachenrecht, 29. Auflage 2014.

 



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