Vollstreckung in Grundstücke, §§ 864 ff. ZPO

Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen ist grundsätzlich in § 864 ZPO geregelt.

Gegenstände, die der Zwangsvollstreckung nach § 864 ZPO unterliegen, sind:

• Grundstücke im Sinne des Grundbuchrechts (§ 864 Abs. 1 ZPO)
• Grundstücksgleiche Rechte, wie Erbbaurechte oder Wohnungseigentum (§ 864 Abs. 1 ZPO)
• Miteigentumsanteile an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (§ 864 Abs. 2 ZPO)
• Gegenstände, die zum Haftungsverband einer Hypothek gehören (§ 865 Abs. 1 ZPO, §§ 1120 ff. BGB)

1. Die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen

Gemäß § 866 ZPO erfolgt die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen durch:

• Eintragung einer Zwangshypothek (Sicherungshypothek für die Forderung, wegen welcher vollstreckt wird). Diese führt nicht unmittelbar zu einer Befriedigung des Gläubigers, sondern nur zu einer Sicherung durch den Erwerb eines dinglichen Rechts am Grundstück. Aus ihm kann der Gläubiger dann die Vollstreckung in den beiden anderen Arten betreiben.
• Zwangsversteigerung, welche zur Veräußerung des Grundstückes führt. Sie dient nicht nur der Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers, sondern auch anderer Gläubiger.
• Zwangsverwaltung, welche den Gläubiger aus dem Ertrag des Grundstücks befriedigen soll.

Der Gläubiger kann zwischen diesen drei Möglichkeiten wählen.

Zuständiges Vollstreckungsorgan ist das Vollstreckungsgericht, wobei örtlich das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist (§ 1 Abs. 1 ZVG).

2. Die einzelnen Vollstreckungsmöglichkeiten

a) Die Eintragung einer Zwangshypothek

Die Zwangshypothek hat gemäß § 866 Abs. 1 ZPO das Wesen einer Sicherungshypothek. Sie ist eine Buchhypothek (§ 1185 Abs. 1 BGB) und streng akzessorisch.

Ihre Eintragung ist erst für Beträge ab 750 Euro zulässig (§ 866 Abs. 3 ZPO).

b) Die Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung erfolgt in zwei Schritten:

1. Anordnung der Zwangsversteigerung mittels Versteigerungsbeschlusses gemäß § 15 ZVG. Ihm folgt die Beschlagnahme des Grundstückes (§ 20 ZVG).
2. Verwertung. Diese erfolgt durch Versteigerung (§§ 35 ff. ZVG).

Aufgrund der Komplexität der Grundlagen der Zwangsversteigerung kann hier nicht tiefgehend auf diese Thematik eingegangen werden. Es sei an dieser Stelle lediglich darauf hingewiesen, dass diese im Zwangsversteigerungsgesetz geregelt ist (ZVG).

c) Die Zwangsverwaltung

Auf die Zwangsverwaltung sind die Vorschriften über die Zwangsversteigerung entsprechend anwendbar (§ 146 Abs. 1 ZVG), soweit sich aus §§ 147 – 151 ZVG nichts anderes ergibt.

Bei der Zwangsverwaltung wird die Beschlagnahme entweder nach

• § 22 Abs. 1 ZVG durch Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder
• durch Eingang des Ersuchens um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt oder
• nach §§ 151 Abs. 1, 150 Abs. 2 ZVG durch Inbesitznahme des Grundstücks durch den Zwangsverwalter wirksam.

Die Beschlagnahme umfasst auch Gegenstände, die bei der Zwangsversteigerung nicht erfasst werden (§ 148 Abs. 1 ZVG).

Die Nutzungs- und Verwaltungsbefugnis des Schuldners wird diesem entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG) und auf den Zwangsverwalter übertragen. Dieser wird vom Vollstreckungsgricht bestellt (§ 150 Abs. 1 ZVG) und entscheidet über den Erfolg der Zwangsverwaltung (§§ 152ff. ZVG).

Nimmt der Gläubiger den Antrag entweder zurück (§§ 161 Abs. 4, 29 ZVG) oder ist er aus der Zwangsverwaltung befriedigt worden (§ 161 Abs. 2 ZVG), endet die Zwangsverwaltung.

Außerdem kann die Zwangsverwaltung enden, wenn für die Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen erforderlich sind, welche nicht erfüllt werden können (§ 161 Abs. 3 ZVG) oder wenn eine parallel laufende Zwangsversteigerung erfolgreich verläuft (§§ 90 ZVG, 56 ZVG).

3. Das Verhältnis zur Mobiliarvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen umfasst laut § 865 Abs. 1 ZPO auch die Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken und Berechtigungen die Hypothek, bei Schiffen oder Schiffsbauwerken die Schiffshypothek, erstreckt.

Diese Gegenstände können, soweit sie Zubehör sind, nicht gepfändet werden.

Im Übrigen unterliegen sie der Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen, solange nicht ihre Beschlagnahme im Wege der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen erfolgt ist (§ 865 Abs. 2 ZPO).