Der Ersterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten

Der Ersterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten

Die Sicherung einer Forderung durch eine Hypothek oder Grundschuld ist die wohl beste Sicherheit für den Gläubiger im Falle der Insolvenz des Schuldners: Waren verlieren mit der Zeit an Wert oder der Warenbestand verringert sich; im Rahmen der Bürgschaft muss der Gläubiger das Insolvenzrisiko des Bürgen tragen. Grundstücke sind wertbeständig und gehen nicht verloren – sie bleiben dem Zugriff des Gläubigers erhalten. Dementsprechend ist ein tiefergehendes Verständnis des Hypotheken- und Grundschuldrechts für ein erfolgreiches Examen unumgänglich.
Ersterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten
Lecturio Redaktion

·

29.01.2024

Inhalt

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I. Erklärung Hypothekenrecht

Die Hypothek sichert dem Hypothekar gem. § 1147 BGB einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung, also die Verwertung des Grundstücks zur Befriedigung seiner Forderung. Deshalb ist die Hypothek auch ein akzessorisches (abhängiges) Recht: Die Hypothek entsteht gezielt zur Sicherung einer Forderung, ohne diese Forderung kann es auch keine Hypothek geben. Dementsprechend geht die Hypothek unter, wenn die Forderung untergeht; genau so geht sie auch über, wenn die Forderung übergeht.

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Wichtig für das Verstehen des Hypothekenrechts (grundsätzlich des ganzen Immobiliarsachenrechts) ist, dieses parallel zum Mobiliarsachenrecht zu lernen. So sind die Grundlagen des Rechts der beweglichen Sachen auch im Immobiliarsachenrecht noch fast gleich – nur tritt an die Stelle der Übergabe die Eintragung in das Grundbuch. Ebenfalls gibt es Gemeinsamkeiten mit der Vormerkung und Grundschuld: Die Vormerkung ist wie die Hypothek einakzessorisches Recht, auf die Grundschuld finden gem. § 1192 BGB die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung.

II. Der Ersterwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten

Der gutgläubige Erwerb vom Nichtberechtigten setzt immer die entsprechenden Merkmale des Erwerbs vom Berechtigten voraus. Deshalb prüft man etwa auch beim normalen, gutgläubigen Erwerb an beweglichen Sachen § 932 BGB und § 929 BGB – § 929 BGB enthält den normalen Erwerbstatbestand und § 932 BGB erweitert diesen hinsichtlich des gutgläubigen Erwerbs. Insofern muss also der § 892 BGB mit den Vorschriften über den Erwerb vom Berechtigten kombiniert werden.

Ersterwerb der Hypothek vom Berechtigten, §§ 1113, 873, 1115, 1116, 1117 BGB: Für den gutgläubigen Ersterwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten sind damit die §§ 1113, 873, 1115, 1116 BGB zusammen mit § 892 BGB zu prüfen.

Prüfungsschema:

  1. Zu sichernde Forderung
  2. Einigung, §§ 873, 1113 BGB
  3. Nichtberechtigter
  4. Eintragung
  5. Übergabe des Hypothekenbriefs, §§ 1116, 1117 BGB
  6. Rechtsscheinträger
  7. Gutgläubigkeit
  8. Kein Widerspruch, § 892 Abs. 1 S. 1 BGB

1. Zu sichernde Forderung

Wegen der Akzessorietät der Hypothek muss eine zu sichernde Forderung bestehen. Diese Forderung muss auf Zahlung einer Geldsumme gerichtet sein, regelmäßig handelt es sich hierbei um eine Rückzahlungsforderung aus § 488 Abs. 1 S. 1 BGB.

2. Einigung, §§ 873, 1113 BGB

Inhaltlich muss sich die Einigung auf die Art der Hypothek (Buch- oder Briefhypothek; Verkehrs- oder Sicherungshypothek) und auf das zu belastende Grundstück erstrecken.

3. Nichtberechtigter

Hier folgt eine einfache Eigentumsprüfung: War der Besteller der Hypothek zum Zeitpunkt der Hypothek Eigentümer? Beliebt ist hier die Klausurkonstellation, dass der Besteller das Eigentum zwar erworben hatte, dieses aber durch eine Anfechtung ex tunc wieder verloren hat und damit nie Eigentümer war.

4. Eintragung

Die Hypothek muss mit dem Inhalt des § 1115 BGB im Grundbuch eingetragen werden. Der Gesetzeswortlaut definiert hier den Inhalt ausführlich – eingetragen werden müssen der Gläubiger, der Schuldner, wenn er nicht mit dem Grundstückseigentümer identisch ist, der Schuldgrund und die Höhe der zu sichernden Forderung (Individualisierbarkeit) sowie die Zinsen und Nebenleistungen. In Klausuren wird darauf jedoch zumeist nicht einzugehen sein, „A bestellte B eine Hypothek“ lässt darauf schließen, dass diese Merkmale erfüllt sind.

5. Übergabe des Hypothekenbriefs, §§ 1116, 1117 BGB

Hierbei ist zwischen zwei Zeitpunkten zu unterscheiden:

  • durch die Einigung und die anschließende Eintragung ins Grundbuch entsteht die Hypothek als Eigentümerhypothek gem. § 1163 Abs. 2 BGB. Ab diesem Zeitpunkt ist das Grundstück mit der Hypothek belastet.
  • Erst durch die darauffolgende Übergabe des Briefes an den Gläubiger verwandelt sich die Eigentümerhypothek in eine Fremdhypothek.

Dadurch kann der Eigentümer die Entstehung der Hypothek von der Auszahlung der Darlehenssumme abhängig machen, ohne sich selbst zu gefährden.

6. Die Legitimation des Nichtberechtigten aus dem Grundbuch (Rechtsscheinträger)

Dies bedeutet, dass der Nichtberechtigte als Berechtigter im Grundbuch eingetragen sein muss: Der (nichtberechtigte) Besteller der Hypothek muss als Eigentümer im Grundbuch stehen. Erst hierdurch entsteht der Rechtsschein, welcher den gutgläubigen Erwerb ermöglicht.

Merke: Während im Mobiliarsachenrecht der Besitz für den Rechtsschein maßgeblich ist, ist es im Immobiliarsachenrecht die Eintragung in das Grundbuch!

7. Der Erwerber muss gutgläubig sein

Gem. § 892 Abs. 1 BGB ist der Erwerber gutgläubig, wenn er die Nichtberechtigung des Bestellers nicht positiv kennt. Im Gegensatz zu § 932 Abs. 2 BGB schadet im Rahmen des § 892 BGB die grob fahrlässige Unkenntnis nicht, denn der Rechtsschein durch die Eintragung ins Grundbuch ist stärker als der bloße Besitz.

Wichtig ist jedoch zu wissen, dass die Gutgläubigkeit bis zur Auszahlung des Darlehens erforderlich ist. Gem. § 892 Abs. 2 BGB ist der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt für die Gutgläubigkeit maßgeblich. Dafür müssten jedoch bis auf die Eintragung alle sonstigen Tatbestandsmerkmale für den Erwerb der Hypothek erfüllt sind. Jedoch entsteht die Hypothek erst mit der Auszahlung der Darlehenssumme, denn der Wortlaut des § 488 Abs. 1 S. 2 BGB sagt, dass erst dann der Rückzahlungsanspruch und damit die Forderung begründet wird. Deshalb kommt es dann oft nicht mehr auf den Zeitpunkt aus § 892 Abs. 2 BGB für die Gutgläubigkeit an, sondern auf den Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens.

8. Kein Widerspruch eingetragen, § 892 Abs. 1 S. 1 BGB

Es darf zum Zeitpunkt des Erwerbs kein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs gem. § 892 Abs. 1 S. 1 BGB eingetragen sein.

Tipp: Mehr zur Hypothek? Sieh dir das Video zum Thema von RA Mario Kraatz an!

Quellen

  • Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl.
  • Vieweg/Werner, Sachenrecht, 6. Aufl.

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Simon Veiser

Simon Veiser beschäftigt sich seit 2010 nicht nur theoretisch mit IT Service Management und ITIL, sondern auch als leidenschaftlicher Berater und Trainer. In unterschiedlichsten Projekten definierte, implementierte und optimierte er erfolgreiche IT Service Management Systeme. Dabei unterstützte er das organisatorische Change Management als zentralen Erfolgsfaktor in IT-Projekten. Simon Veiser ist ausgebildeter Trainer (CompTIA CTT+) und absolvierte die Zertifizierungen zum ITIL v3 Expert und ITIL 4 Managing Professional.

Dr. Frank Stummer

Dr. Frank Stummer ist Gründer und CEO der Digital Forensics GmbH und seit vielen Jahren insbesondere im Bereich der forensischen Netzwerkverkehrsanalyse tätig. Er ist Mitgründer mehrerer Unternehmen im Hochtechnologiebereich, u.a. der ipoque GmbH und der Adyton Systems AG, die beide von einem Konzern akquiriert wurden, sowie der Rhebo GmbH, einem Unternehmen für IT-Sicherheit und Netzwerküberwachung im Bereich Industrie 4.0 und IoT. Zuvor arbeitete er als Unternehmensberater für internationale Großkonzerne. Frank Stummer studierte Betriebswirtschaft an der TU Bergakademie Freiberg und promovierte am Fraunhofer Institut für System- und Innovationsforschung in Karlsruhe.

Sobair Barak

Sobair Barak hat einen Masterabschluss in Wirtschaftsingenieurwesen absolviert und hat sich anschließend an der Harvard Business School weitergebildet. Heute ist er in einer Management-Position tätig und hat bereits diverse berufliche Auszeichnungen erhalten. Es ist seine persönliche Mission, in seinen Kursen besonders praxisrelevantes Wissen zu vermitteln, welches im täglichen Arbeits- und Geschäftsalltag von Nutzen ist.

Wolfgang A. Erharter

Wolfgang A. Erharter ist Managementtrainer, Organisationsberater, Musiker und Buchautor. Er begleitet seit über 15 Jahren Unternehmen, Führungskräfte und Start-ups. Daneben hält er Vorträge auf Kongressen und Vorlesungen in MBA-Programmen. 2012 ist sein Buch „Kreativität gibt es nicht“ erschienen, in dem er mit gängigen Mythen aufräumt und seine „Logik des Schaffens“ darlegt. Seine Vorträge gestaltet er musikalisch mit seiner Geige.

Holger Wöltje

Holger Wöltje ist Diplom-Ingenieur (BA) für Informationstechnik und mehrfacher Bestseller-Autor. Seit 1996 hat er über 15.800 Anwendern in Seminaren und Work-shops geholfen, die moderne Technik produktiver einzusetzen. Seit 2001 ist Holger Wöltje selbstständiger Berater und Vortragsredner. Er unterstützt die Mitarbeiter von mittelständischen Firmen und Fortune-Global-500- sowie DAX-30-Unternehmen dabei, ihren Arbeitsstil zu optimieren und zeigt Outlook-, OneNote- und SharePoint-Nutzern, wie sie ihre Termine, Aufgaben und E-Mails in den Griff bekommen, alle wichtigen Infos immer elektronisch parat haben, im Team effektiv zusammenarbeiten, mit moderner Technik produktiver arbeiten und mehr Zeit für das Wesentliche gewinnen.

Frank Eilers

Frank Eilers ist Keynote Speaker zu den Zukunftsthemen Digitale Transformation, Künstliche Intelligenz und die Zukunft der Arbeit. Er betreibt seit mehreren Jahren den Podcast „Arbeitsphilosophen“ und übersetzt komplexe Zukunftsthemen für ein breites Publikum. Als ehemaliger Stand-up Comedian bringt Eilers eine ordentliche Portion Humor und Lockerheit mit. 2017 wurde er für seine Arbeit mit dem Coaching Award ausgezeichnet.

Yasmin Kardi

Yasmin Kardi ist zertifizierter Scrum Master, Product Owner und Agile Coach und berät neben ihrer Rolle als Product Owner Teams und das höhere Management zu den Themen agile Methoden, Design Thinking, OKR, Scrum, hybrides Projektmanagement und Change Management.. Zu ihrer Kernkompetenz gehört es u.a. internationale Projekte auszusteuern, die sich vor allem auf Produkt-, Business Model Innovation und dem Aufbau von Sales-Strategien fokussieren.

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Leon Chaudhari ist ein gefragter Marketingexperte, Inhaber mehrerer Unternehmen im Kreativ- und E-Learning-Bereich und Trainer für Marketingagenturen, KMUs und Personal Brands. Er unterstützt seine Kunden vor allem in den Bereichen digitales Marketing, Unternehmensgründung, Kundenakquise, Automatisierung und Chat Bot Programmierung. Seit nun bereits sechs Jahren unterrichtet er online und gründete im Jahr 2017 die „MyTeachingHero“ Akademie.

Andreas Ellenberger

Als akkreditierter Trainer für PRINCE2® und weitere international anerkannte Methoden im Projekt- und Portfoliomanagement gibt Andreas Ellenberger seit Jahren sein Methodenwissen mit viel Bezug zur praktischen Umsetzung weiter. In seinen Präsenztrainings geht er konkret auf die Situation der Teilnehmer ein und erarbeitet gemeinsam Lösungsansätze für die eigene Praxis auf Basis der Theorie, um Nachhaltigkeit zu erreichen. Da ihm dies am Herzen liegt, steht er für Telefoncoachings und Prüfungen einzelner Unterlagen bzgl. der Anwendung gern zur Verfügung.

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Zach Davis ist studierter Betriebswirt und Experte für Zeitintelligenz und Zukunftsfähigkeit. Als Unternehmens-Coach hat er einen tiefen Einblick in über 80 verschiedene Branchen erhalten. Er wurde 2011 als Vortragsredner des Jahres ausgezeichnet und ist bis heute als Speaker gefragt. Außerdem ist Zach Davis Autor von acht Büchern und Gründer des Trainingsinstituts Peoplebuilding.

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Wladislaw Jachtchenko ist mehrfach ausgezeichneter Experte, TOP-Speaker in Europa und gefragter Business Coach. Er hält Vorträge, trainiert und coacht seit 2007 Politiker, Führungskräfte und Mitarbeiter namhafter Unternehmen wie Allianz, BMW, Pro7, Westwing, 3M und viele andere – sowohl offline in Präsenztrainings als auch online in seiner Argumentorik Online-Akademie mit bereits über 52.000 Teilnehmern. Er vermittelt seinen Kunden nicht nur Tools professioneller Rhetorik, sondern auch effektive Überzeugungstechniken, Methoden für erfolgreiches Verhandeln, professionelles Konfliktmanagement und Techniken für effektives Leadership.

Alexander Plath

Alexander Plath ist seit über 30 Jahren im Verkauf und Vertrieb aktiv und hat in dieser Zeit alle Stationen vom Verkäufer bis zum Direktor Vertrieb Ausland und Mediensprecher eines multinationalen Unternehmens durchlaufen. Seit mehr als 20 Jahren coacht er Führungskräfte und Verkäufer*innen und ist ein gefragter Trainer und Referent im In- und Ausland, der vor allem mit hoher Praxisnähe, Humor und Begeisterung überzeugt.